Мы искали квартиру в Мадриде полтора месяца. Написали более 200 сообщений, общались с владельцами и посмотрели десятки квартир. Очень много потеряли времени, не зная правил и особенностей местного рынка. Потеряли деньги на ненужные переводы хурадо и, разумеется, на космически дорогой AirBNB. Надеюсь, что кому-то наш опыт поможет этого избежать.
Депозит и залог
Fianza (Депозит)
Депозит за аренду в Испании называется fianza, он хранится на специальном муниципальном счёте и по закону не может быть больше стоимости одного месяца аренды.
Владельцы недвижимости нашли лазейку и в качестве дополнительного депозита иногда просят ещё месяц гарантии (garantía adicional).
Итого депозит равен оплате аренды за один или два месяца. Всё что больше — незаконно и не может быть отражено в договоре. Когда мы предлагали внести депозит больше, владельцы впадали в ступор, и теперь мы понимаем почему.
Señal (Резерв/Залог)
Если при просмотре квартиры она вам понравилась, вы устраиваете владельцев, агентство может попросить вас внести залог (señal). Он обычно равен месячной сумме аренды и выплачивается сразу.
Это своего рода резерв квартиры. При этом вы получаете документ от агентства и начинаете оформление документов. Важно в этот момент понимать, внесение этого залога не гарантирует успешное заключение договора.
Если у вас нет стандартного набора документов, о котором ниже, скорее всего вы не пройдёте проверку и потратите и свое время на возврат резерва, и время арендодателя.
Важно не платить señal частным лицам и без оформления расписки. К счастью, это не распространено.
Документы для аренды
Что бы снять квартиру по классической схеме в Испании арендатору требуется DNI или NIE и паспорт, рабочий контракт в Испании, платёжная ведомость от испанской компании за последние три месяца (nómina).
Так же владельцы жилья могут запросить разрешение на просмотр финансовых данных, гарантии от третьего лица, отчёт о доходах, рекомендации от прежних арендодателей и т.д.
Все эти документы сами владельцы обычно не смотрят, ничего в них не понимают, а отправляют в свою страховую компанию, которая их и проверяет. И так как страховые не могут проверить документы, выданные не на территории Испании, они их даже не рассматривают, а просто через несколько дней присылают отказ.
Что делать?
Существует три реальных варианта арендовать без испанских документов.
Вариант первый — для богатых. Оплатить весь год проживания по договору вперёд.
Такие варианты как правило предлагают агентства, которые позиционируют себя как агентства работающие с иностранцами.
Что здесь важно, что даже в этом случае вам придётся оплатить месяц депозита (fianza), возможно, месяц гарантии (garantía adicional) и оплату услуг агентства.
Итого необходимо оплатить единовременно 14-15 месячных платежей.
Вариант второй — гуманный, которым воспользовались мы.
На рынке Испании работает аргентинская компания, которая предоставляет гарантии арендаторам, в том числе приехавшим из-за рубежа. Компания называется Finaer (https://finaer.es/).
В случае, если они не могут подтвердить ваш доход в Испании, они просят, кроме ежегодной оплаты страховки (4,5% годовой аренды), предоставить им депозит в 4 месяца.
После чего они предоставляют арендодателю гарантию вашей оплаты на срок действия договора. Итого, в этом случае, вам требуется оплатить первый месяц аренды квартиры, fianza, garantía adicional (если требуется), депозит гарантийной (4 месяца) и оплата страховки.
Итого 6 или 7 месяцев + полмесяца страховки. Что сильно лучше, чем в первом варианте и это полностью легальный вариант. По нашему опыту, когда владелец узнаёт, что мы можем предоставить гарантию гарантийной компании, он сразу меняет своё отношение и начинает нас воспринимать серьёзно среди других кандидатов.
Здесь стоит сказать, что про finaer ходят слухи о её финансовой несостоятельности. Эти слухи мы слышали от одного агента и не можем ни подтвердить, ни опровергнуть. Надеемся, что сможем вернуть свой депозит. 🙂
Вариант третий — сказочный. Очень-очень понравиться владельцу квартиры, да так, что он решит вам довериться.
Думаю, такое может сработать в одном случае из ста и если у вас хороший испанский. У нас было пару вариантов «ПОЧТИ», но все сорвались.
Есть ещё экстремальный вариант — найти не очень востребованную квартиру по завышенной цене.
В нашем случае это был один подвал на окраине, откуда мы убежали с криками и квартира — полукомуналка с соседями и общим коридором.
Банк
В любом случае для оплаты аренды потребуется счёт в испанском банке. Но это другая история. 🙂
Где искать?
Мы искали стандартно — idealista. Писали как на сайте, так и в Whatsup.
Вопреки расхожему мнению, сравнительно часто нам отвечали. Последние недели обращались только по частным объявлениям.
С объявлениями от агентств, у нас совсем не срослось. Как правило, в каждом агентстве недвижимости (а их здесь очень много) небольшой выбор квартир и они не очень стремятся вам помочь — покажут пару имеющихся вариантов и всё. Искать за вас они ничего не будут. Плюс выходные и праздники, в которые они исчезают.
На каждый просмотр квартиры от агентства будет большое количество желающих и документы у всех будут лучше чем у вас. Как правило, агентства работают со своими страховыми, которые не рассматривают иностранцев (см выше).
Что может помочь?
Первое, на мой взгляд, общение. Максимально подробный рассказ о себе в самом начале. Мы рассказывали о том, чем занимаемся, где жили раньше, отправляли ссылку на наши фото, социальные сети, давали ссылку на отзывы с AirBNB и даже сделали на эту тему презентацию.
Всё через Google переводчик — спасибо ему!
+Делали заверенный перевод наших документов о доходах в России.
Второе — целеустремлённость. На фоне испанской маньяны, у выходцев из одной шестой есть преимущество.
Можно успеть первым написать по новому объявлению, можно приехать смотреть квартиру сразу. Показать, что вы готовы понравившуюся квартиру снять быстро.
Есть ли выбор?
И по нашему мнению, и по словам агентов, сейчас на рынке небывалый спрос. Цены растут. Квартиры расходятся быстро. Но всё-таки новые варианты появляются и можно подобрать что-то хорошее по ценам ниже московских.
Мошенничество
Куда без него. Попадались мошенники, но они были настолько наивными, что сразу становились заметны.
«Переведите мне депозит и отправлю вам ключи почтой» или «Квартира у Ретиро с пятью комнатами за 700 евро, только оплатите мне её сейчас через интернет». 🙂
Тут все просто – только по схеме договор — ключи — оплата.
